Cập nhật thông tin SZC 2023 – Kỳ vọng lợi nhuận từ KDC Sonadezi Hữu Phước và BOT Đường 768

I. Dự án đầu tư

SZC đang tập trung phát triển và kinh doanh dự án Khu công nghiệp – Đô thị Châu Đức với các thành phần như sau:

II. Kết quả kinh doanh 2022

Năm 2022, SZC ghi nhận 875 tỷ doanh thu (+20% YoY, gồm cả doanh thu tài chính) và 197 tỷ lợi nhuận sau thuế (-40% YoY), tương ứng hoàn thành lần lượt 113% và 107% kế hoạch.

Hoạt động kinh doanh nhìn chung kém khả quan so với 2021:

1.  Kinh doanh bất động sản công nghiệp tại dự án KCN Châu Đức: tổng doanh thu đạt 763 tỷ (+7,3% YoY, ~200% KH). Trong năm 2022, SZC đã ký hợp đồng, thỏa thuận cho thuê đất ~40 ha, tương ứng khoảng 62 ha đất đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận tại cuối năm 2022. Ngược lại, lợi nhuận gộp chỉ đạt 301 tỷ (-34% YoY) do trong năm SZC cho các thành viên trong tập đoàn SNZ thuê đất giá rẻ, tổng giá trị ~317 tỷ (so với chỉ 225 tỷ trong 2021).
2. Chuyển nhượng bất động sản tại KDC Sonadezi Hữu Phước: dự án bắt đầu ghi nhận trong năm 2022 với 67 tỷ doanh thu (chỉ đạt 24% kế hoạch) và 54 tỷ lợi nhuận gộp. Trong năm 2022, SZC hoàn thành xây dựng 75 căn shophouse, đã bán được 90% số này và đã ghi nhận ~10 căn (ước tính).
3. Kinh doanh Sân golf Châu Đức: đi vào hoạt động từ T04/2022 nhưng chỉ đạt 27 tỷ doanh thu (~40% KH) và lỗ gộp 38 tỷ.
4. Thu phí BOT Đường 768: chưa được vận hành trong năm 2022 do vướng mắc pháp lý và yêu cầu đầu tư trạm thu phí không dừng.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư chỉ đạt ~70% kế hoạch:

1.  Chi phí đầu tư xây dựng cơ bản 457 tỷ (73% KH), trong đó tập trung vào:
   • Khu đô thị 122 tỷ (69%): hoàn thiện pháp lý KĐT Châu Đức phía Bắc; hoàn thiện hạ tầng giao thông, điện, cây xanh, và 75 căn shophouse tại KDC Sonadezi Hữu Phước
   • KCN Châu Đức 186 tỷ (70% KH): san 55 ha nền và hoàn thiện hệ thống cung cấp/thoát/xử lý nước.
   • Sân golf Châu Đức 116 tỷ (94% KH): hoàn thành và đưa vào kinh doanh ân Golf Resort (18 lỗ)
   • BOT Đường 768 32 tỷ (54% KH): Đã đầu tư và nghiệm thu hệ thống thu phí tự động không dừng.
2. Bồi thường Giải phóng mặt bằng 461 tỷ (chỉ đạt 26% KH) do vướng mắc pháp lý tại địa phương và một số hộ dân chưa đồng ý mức bồi thường.

III. Kế hoạch kinh doanh 2023

Năm 2023, SZC đặt kế hoạch 2023 tăng nhẹ với 915 tỷ doanh thu (+6,5% TH 2022) và 210 tỷ lợi nhuận sau thuế (+6,4% TH 2022), tới từ đóng góp của dự án KDC Sonadezi Hữu Phước và BOT Đường 768. Trong đó:

1.  Các mảng kinh doanh BĐS – du lịch của SZC đều dự kiến khó khăn trong năm 2023, doanh thu chủ yếu từ phần đã bán trong năm 2022.
   • KCN Châu Đức kế hoạch 556 tỷ doanh thu (27% YoY): chủ yếu từ 62 ha đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận. Trong Q1/2023, hoạt động thu hút đầu tư đã chững lại nhiều, SZC chỉ ký được 3ha hợp đồng và dự kiến giá cho thuê cả năm chỉ tăng 01% YoY.
   • KDC Sonadezi Hữu Phước kế hoạch doanh thu 222 tỷ: chủ yếu từ lượng shophouse chưa ghi nhận doanh thu (ước tính ~50 – 60 căn). Đây sẽ là trọng điểm lợi nhuận của SZC khi với biên lợi nhuận gộp năm 2022 ở mức cao (~80%)
   • Sân golf Châu Đức kế hoạch 40 tỷ doanh thu: nhiều khả năng tiếp tục lỗ khi giá vốn hàng bán năm 2022 là 65 tỷ (tương ứng với chỉ 27 tỷ doanh thu)
2. BOT Đường 768 kế hoạch 86 tỷ: dự kiến bắt đầu thu phí lại từ ngày 01/05/2023, theo chấp thuận của Ủy ban Nhân dân tỉnh Đồng Nai

SZC cũng đặt kế hoạch đầu cơ bản 386 tỷ (-16% TH 2022) và chi bồi thường giải phóng mặt bằng 1.326 tỷ (+190% TH 2022):

1.  Hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án KĐT Châu Đức phía Bắc; tiếp tục thực hiện dự án KDC Sonadezi Hữu Phước (đang xây dựng dở thêm 75 căn shophouse); và sannền khoảng 100 ha tại KCN Châu Đức. Ngoài ra, việc đầu tư phần còn lại của Sân golf Châu Đức (sân Golf Tournament 18 lỗ) dự kiến được thực hiện trong năm 2024 (~502 tỷ chưa gồm chi phí giải phóng mặt bằng) và BOT Đường 768 cơ bản đã đầu tư xong. Chi phí bồi thường tăng cao cũng sẽ ảnh hưởng tới tỷ suất lợi nhuận của KCN Châu Đức và các dự án trong KĐT Châu Đức.
2. Tiếp tục giải phóng mặt bằng tại dự án KDC Sonadezi Hữu Phước và KCN Châu Đức (tổng 69 ha), tuy nhiên tiến độ dự kiến hạn chế khi đơn giá bồi thường đã được xác định từ năm 2011 – 2012 và thấp hơn rất nhiều so với thị giá hiện nay.

IV. Sự kiện đáng chú ý khác

1.  Trả cổ tức bằng cổ phiếu 20%, dự kiến trong năm 2023
2. Phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (sau khi trả cổ tức cổ phiếu) với tỷ lệ thực hiện quyền 2:1, dự kiến thu về 600 tỷ để đầu tư dự án Khu công nghiệp – đô thị Châu Đức, dự kiến trong 2023 – 2024.
3. Bầu bà Nguyễn Phương Hằng (đại diện 47% sở hữu của SNZ tại SZC) làm thành viên HĐQT, thay thế ông Trần Trung Chiến