Báo cáo định giá KBC 2023 – Đẩy nhanh dự án Tràng Duệ 3 [BSC]

QUAN ĐIỂM ĐỊNH GIÁ

So với Báo cáo cập nhật gần nhất, Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC với giá trị hợp lý năm 2024 là 42,500 VNĐ/CP (Upside +24% so với giá mở cửa ngày 8/9/2023), dựa trên phương pháp RNAV với WACC = 11% cho các dự án của Khu công nghiệp. Hiện tại, giá cổ phiếu KBC đã tăng +22% so với khuyến nghị trước đó của BSC (KBC_MUA_TP 34,000 VND_13/6/2023 . BSC tiếp tục tăng +25% so với giá mục tiêu trước đó chủ yếu đến từ việc (1) Giảm giá trị WACC từ 13% xuống 11% do mặt bằng lãi suất giảm, (3) Tăng quy mô dự án Tràng Cát +200 ha theo điều chỉnh quy hoạch.

BSC lưu ý chúng tôi đang áp dụng mức chiết khấu 50% đối với dự án Tràng Cát và 100% đối với các dự án CCN Long An, Hưng Yên, Lộc Giang và Tân Tập để phản ánh các rủi ro về tiến độ triển khai. Đặc biệt, trong trường hợp tiến độ dự án Tràng Cát rõ ràng hơn, Chúng tôi sẽ giảm mức chiếu khấu từ 50% về 0%, và giá mục tiêu mới của KBC tăng +35%. Đây sẽ là tiềm năng tăng giá của cổ phiếu trong tương lai.

DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

Trong năm 2023, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 8,459 tỷ VNĐ (+790 %yoy), LNST – CĐTS đạt 2,780 tỷ VNĐ (+82% yoy), tương đương EPS FWD 2023 = 3,621 VND/CP, P/E FWD 2023 = 9.5, P/B FWD 2023 = 1.3x. So với Báo cáo cập nhật gần nhất, BSC lần lượt tăng +8% dự báo về doanh thu và +20% dự báo về lợi nhuận trong năm 2023, chủ yếu đến từ việc (1) tăng +12% giá bán dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh, (2) điều chỉnh giảm chi phí SG&A và lãi vay do tỷ trọng chi phí/doanh thu trong 1H.2023 thấp hơn 2 điểm % kỳ vọng.

Trong năm 2024, BSC dự báo KBC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 11,819 tỷ VNĐ (+40 %yoy), LNST – CĐTS đạt 2,933 tỷ VNĐ (+6% yoy), tương đương EPS FWD 2023 = 3,821 VND/CP, P/E FWD 2023 = 9.0, P/B FWD 2023 = 1.1.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

1. KQKD 2023-2024 của KBC sẽ duy trì >2,000 tỷ VNĐ/năm nhờ hưởng lợi từ (1) làn sóng chuyển dịch Trung tâm sản xuất công nghệ cao, và (2) quỹ đất 687 ha dự án Tràng Duệ 3 đã được mở khóa.

2. Dự án Khu đô thị Tràng Cát mở khóa sẽ là động lực tăng trưởng cho KBC từ năm 2025 với tổng giá trị mở bán = 59,000 tỷ VNĐ, lợi nhuận 34,000 tỷ VNĐ.

3. Quỹ đất trong dài hạn được bổ sung thêm 1,263 ha từ KCN Tân Tập, Lộc Giang, và CCN Long An.